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Un vice-caché, qu’est-ce que c’est exactement?

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Vous avez récemment acheté la maison de vos rêves et vous venez d’y emménager.

Rapidement, constatez quelques problèmes : des fissures dans le solage du sous-sol, des moisissures dans les murs, un filtreur de piscine défectueux, etc. Ces défauts pourraient bien être des vices cachés.

Ce qu’est un vice caché

Un vice caché est un défaut important d’une propriété ou d’un élément qui y est rattaché — piscine, garage, galerie, cheminée ou entrepôt – qui en diminue la qualité et qui empêche le propriétaire d’en profiter pleinement.

Pour être considéré comme un vice caché, ce défaut n’est pas apparent; il ne pouvait pas être vu lors de la visite ou d’un examen. Il n’est donc pas connu de l’acheteur et il existait au moment de l’achat.

Le vice caché doit être un défaut grave qui fait que vous n’auriez pas acheté la propriété si vous aviez connu ce défaut, ou du moins, vous auriez payé un prix moindre.

Le responsable du vice caché

Si le vice était connu du vendeur et qu’il n’a pas été divulgué, il est bien évident que le vendeur est responsable. Cependant, contrairement à ce que plusieurs croient, le vendeur est également responsable d’un vice caché, et ce, même s’il n’était lui-même pas au courant de celui-ci.

Par contre, le vendeur n’est généralement pas responsable d’un vice apparent, c’est-à-dire d’un défaut visible qui, normalement, aurait dû être remarqué lors d’une visite ou d’un examen visuel, sans avoir recours à un expert.

Le vendeur n’est pas non plus responsable d’un défaut dont il vous a parlé avant de vendre sa propriété, qu’il a mentionné dans le document « Déclaration du vendeur » ou si vous avez acheté « sans garantie ».

Finalement, si vous avez acheté votre propriété alors qu’elle était vendue « sous le contrôle de justice », c’est-à-dire à la suite d’un jugement du tribunal, la garantie contre les vices cachés ne s’applique pas.

La garantie contre les vices cachés et ses recours

La garantie de qualité en immobilier, ou contre les vices cachés, est issue du Code civil et elle fait partie des obligations du vendeur. Cette garantie s’applique de façon automatique.

Les recours varient selon le défaut et peuvent résulter en :

  • L’annulation de la vente : assez rare et réservée aux vices très graves. L’acheteur doit prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu le vice. Il sera alors remboursé et il devra restituer la propriété.
  • La diminution du prix de vente ou le remboursement des rénovations : c’est le recours le plus utilisé. Généralement, la diminution du prix ou le remboursement est équivalente au montant des réparations. Si la transaction d’achat a déjà été conclue, le vendeur devra donc retourner une partie du montant à l’acheteur.
  • Dommages et intérêts : si le vendeur connaissait le vice, si la preuve est faite qu’il ne pouvait l’ignorer ou si le vendeur était aussi l’entrepreneur en construction qui a construit la propriété, l’acheteur peut également avoir un recours en dommages et intérêts pour les pertes subies qui excèdent les montants réclamés dans les autres recours.

Exercer un recours pour vice caché

L’acheteur doit informer le vendeur par écrit le plus rapidement possible lorsqu’il découvre un vice caché, généralement à l’intérieur de six mois. Malgré tout, sachez qu’un recours est possible dans les trois ans suivant la découverte du vice, et ce, peu importe la date d’achat de la maison.

La lettre – idéalement une mise en demeure — est donc la première action à poser. Elle doit informer le vendeur du vice, lui permettre de l’examiner et lui donner un délai raisonnable pour le réparer. Celle-ci doit être envoyée avant l’exécution de travaux et elle doit être expédiée par poste certifiée ou par huissier. Le vendeur doit avoir la possibilité de prendre lui-même en charge les travaux, alors il est bien important de ne rien entreprendre avant cette étape.

La suite du recours dépendra de la réponse du vendeur, mais sachez que généralement, vous disposerez de trois ans après la fin du recours pour terminer les travaux engendrés par le vice.

Des conseils pour éviter les vices cachés

Faire affaire avec un courtier immobilier ne peut certes pas vous protéger des vices cachés, mais il est un expert qui connaît bien les éléments à observer lors d’une visite de maison. Il peut donc vous conseiller et ouvrir les yeux ! L’inspection préachat par un inspecteur en bâtiment qui est couvert par une assurance-responsabilité préachat est une étape qui ne devrait pas être négligée. En agissant ainsi, vous démontrez que vous êtes un acheteur prudent et diligent, comme l’exige la loi, ce qui jouera en votre faveur advenant la découverte d’un vice caché.

L’achat d’une propriété est un investissement important; ne tournez pas les coins ronds. Et si vous devez poursuivre pour un vice caché, sachez qu’une entente à l’amiable est souvent la manière la plus efficace et la moins coûteuse de s’en sortir.

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